Nhận diện rõ hơn mối quan hệ bên trong giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính

Từ tình hình chung và thực tiễn ở TPHCM, ông Phan Văn Mãi nhấn mạnh: Có một số vấn đề nổi lên liên quan đến quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và thị trường tài chính (TTTC), đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Hiện tại, Chính phủ đang thực hiện những biện pháp mạnh mẽ để chấn chỉnh và lành mạnh hóa hai thị trường này. Tuy nhiên, cần nhận diện rõ hơn những động thái, nhất là mối quan hệ bên trong giữa thị trường BĐS và TTTC thông qua các công cụ tài chính, tín dụng...

Với cách nhìn nhận vấn đề như vậy, Chủ tịch UBND TPHCM phân tích: Cần nhận diện rõ TTTC và thị trường BĐS nước ta là hai mặt của một vấn đề, vừa là động lực phát triển, vừa tồn tại nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Đối với TTTC cần khẳng định, về tổng thể việc xây dựng TTTC ở nước ta cho đến nay là thành công, đồng thời, việc thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu vẫn là chủ trương đúng.

Thời gian qua, TTTC Việt Nam có sự phát triển mạnh mẽ trên cả hai thị trường chính: Thị trường tiền tệ và thị trường vốn, ngày càng thu hẹp sự mất cân đối của hai thị trường này. Thị trường chứng khoán (TTCK) đã chia sẻ một phần quan trọng nguồn tín dụng trung và dài hạn mà trước đây hệ thống ngân hàng thương mại phải đảm nhiệm. 

Tuy nhiên, giao dịch trên TTCK chủ yếu dựa vào cá nhân, trong khi các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp chiếm thiểu số. Kinh doanh "lướt sóng" áp đảo các giao dịch hằng ngày, nên nhiều mã chứng khoán không phản ánh tình trạng kinh doanh của doanh nghiệp đó. Tình trạng "thổi giá" trên TTCK giống như tình trạng "thổi giá" trên thị trường BĐS.

Đối với thị trường BĐS, ông Phan Văn Mãi nêu rõ: Chúng ta không phủ nhận vai trò tích cực của các nhà đầu tư BĐS, nhất là trong 20 năm qua, nhờ đó đã làm thay đổi bộ mặt nhiều đô thị theo hướng hiện đại, xây dựng nhiều sản phẩm du lịch-BĐS, nâng tầm nhiều địa phương thành các điểm du lịch có tầm cỡ khu vực và quốc tế; cung cấp một lượng lớn nhà ở cho quá trình đô thị hóa và tăng dân cư đô thị, có đóng góp quan trọng cho nguồn thu ngân sách… Tuy nhiên, loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp khả năng chi trả vẫn còn chiếm tỉ trọng thấp.

Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ BĐS và thao túng TTTC thời gian qua đã làm cho giá cả BĐS vượt xa giá trị thực của nó, làm ảnh hưởng tâm lý chung của đại đa số người dân, nhất là những gia đình có khó khăn về nhà ở.

Do đó, để lành mạnh hóa và thúc đẩy sự phát triển TTTC bền vững cần phải có những giải pháp đồng bộ để lành mạnh hóa thị trường BĐS và kiểm soát các kênh liên thông giữa hai thị trường này. Một lượng lớn nguồn vốn đầu cơ BĐS từ nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại thông qua các dạng cho vay và biến tướng của trái phiếu doanh nghiệp.

Dẫn dắt và chống đầu cơ BĐS, thao túng TTTC bằng hai công cụ quan trọng

Từ thực tiễn trên, Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi kiến nghị một số giải pháp sau:

Về lâu dài, đối với thị trường BĐS, Nhà nước cần sử dụng hai công cụ rất quan trọng là quy hoạch sử dụng đất và công cụ tài chính (thuế BĐS, phí) để dẫn dắt và kiểm soát đầu cơ; chống đầu cơ BĐS, thao túng thị trường. Chúng ta thực hiện chưa tốt hai công cụ này.

Chính phủ cần ban hành cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê nhằm tạo thêm nguồn cung về nhà ở giá phù hợp, góp phần điều chỉnh cơ cấu căn hộ đáp ứng nhu cầu của thị trường, khắc phục tình trạng lệch pha cung-cầu của thị trường BĐS.

Bố trí vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014, cho các doanh nghiệp vay để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cũng như người dân có thể vay vốn để tạo lập nhà ở. Kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng cho vay, hạn chế các trường hợp sử dụng không đúng mục đích từ việc huy động trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Đối với TTTC, cần nghiên cứu mô hình giám sát thị trường phù hợp, khuyến khích phát triển các định chế đầu tư, xây dựng chính sách và cơ chế vận hành nhằm huy động các loại quỹ bảo hiểm tham gia thị trường vốn, tăng tỉ trọng huy động vốn trung, dài hạn thông qua thị trường vốn, giảm dần chức năng cung cấp vốn trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại.

Chính sách tài chính và tín dụng phải hướng đến mục tiêu sàng lọc những doanh nghiệp BĐS yếu kém, tạo điều kiện cho những doanh nghiệp làm ăn bài bản phát triển. Do đó, cần tiếp tục chính sách kiểm soát tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước và kiểm soát lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp BĐS. Chấn chỉnh thị trường trái phiếu, nhưng vẫn phải tiếp tục thúc đẩy phát triển, tạo thêm kênh đầu tư cho người dân có tiền nhàn rỗi, ngoài gửi tiết kiệm ở ngân hàng thương mại.

Trước mắt, cần tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn về thủ tục đầu tư xây dựng dự án BĐS để vừa tăng cung cho thị trường, vừa giúp kích thích tăng trưởng kinh tế ngay trong năm 2022.

Cụ thể, Chính phủ sớm có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án BĐS để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp giấy phép xây dựng. Hiện nay do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế,…), dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án.